共働きが増える昨今、「ペアローン」を選ぶ夫婦は増えています。
単独でローンを組むよりも希望額を高く設定する事ができる、金利の優遇や、夫婦同時に住宅ローン控除が受けられるなど魅力のローンシステムです。
しかし、「離婚」となると、予想もしないトラブルを巻き起こす事も。
ここでは、離婚した場合のペアローンの手続きや解決方法を説明していきます。
ペアローンとは何？
マイホームをキャッシュで購入する夫婦は多くありません。
一般的には住宅ローンを契約し、毎月決まった額を返済することで、マイホーム購入が実現できます。
「ペアローン」は夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約し、お互いに連帯保証人となるという方法です。
あなたが、ペアローンで契約しているかは、契約書などで確認できますので、心配な方は確認してみて下さい。
住宅ローンのペアローンが残っているけど離婚したらどうなる？
離婚時に頭を悩ませるのが「住宅ローン」の中でも、「ペアローン」を組んだ場合です。
その際出来る事は、3つあります。
- マイホームを第三者に売却し、売却代金を夫婦で分ける
- マイホームを夫が取得する（離婚後夫がマイホームに住む）
- マイホームを妻が取得する（離婚後妻がマイホームに住む）
1、住宅を第三者に売却し、売却代金を夫婦で分ける
残ったローンから売却に必要な「仲介手数料、登記費用等」の諸経費を差し引き、残高が売却代金よりも大きい場合、残った金額が財産分与の対象となります。
ただし、残ったローンから諸経費等を差し引いた金額が、売却代金を下回った場合（予想以上に値がつかなかった場合）は、ローンが残りますが、その場合でも、ペアローンでは、それぞれが別々にローンを組んでいるため、離婚前と何も変わらず、引き続きローン残高の返済が続きます。
ローン残 – 諸経費 ＜ 売却金額
なら残った金額で財産分与。
ローン残 – 諸経費 ＞ 売却金額
なら、引き続きローン返済が続く。
2、妻名義分を夫名義にして、夫が家の権利を取得する
離婚に際し、夫単独の名義として登記登録することができます。
また、妻名義のローン契約を、夫名義に一本化する事もできますが、住宅ローンの契約金融機関にて手続きを行う必要があります。
- 新たに審査を受ける
- 妻のローン返済を一括で行なう
一般的には上記の2点が必要で、それぞれに手続き審査が必要です。
また金融機関によっては、対応できない、と判断されることがあるため、事前確認が必要です。
反対に夫名義分を妻名義にして、妻が家の権利を取得する場合も同じ手続きが必要になります。
ペアローン名義を単独名義にして返済を一本化するには？
夫婦各々で契約した2本の住宅ローンを1つにするのは簡単ではありません。
金融機関では、当初、「夫婦二人が力を合わせることで、それぞれに融資しても大丈夫だろう」
という判断を下し、融資を実行します。
しかし、離婚により、「夫婦が力を合わせない」
という事になると、現状にて、再び、融資・返済能力を判断する必要が生じるため、再度審査を受けなければなりません。
その場合、単独の収入では、住宅ローンの審査はなかなか通らないのが現状。
そのため、金融機関では、離婚という問題があったとしても、簡単には、一本化の相談を受け入れず、相当な条件を提示してくるでしょう。
各金融機関に相談の上、一本化が難しい場合には、家の任意売却をお考えください。
ちなみに、一本化できた場合には、これまでそれぞれで受けていた住宅ローン控除も対象者が1人となりますので、離婚後、税負担が大きくなる事も避けられません。
夫が家に住み、妻の私が出る場合でも、ローン返済は続くの？
離婚のとき、口約束で「夫が住むから夫が住宅ローンを払う。」という場合もありますが、住宅ローンの契約上妻には返済責任があり、夫が滞納した場合返済督促が妻の方に来るのはご想像できるでしょう。
そんな妻の立場ですが、実はローン返済から逃れる方法はあります。
それは夫に住宅ローンの一本化、もしくは住宅を売却するという方法になります。
そもそも住宅ローンとは、その家に住んでいることが融資、返済の条件となる為、離婚で家から出て行く場合は、契約外となります。
離婚後、住宅ローン返済が続くのは、ペアローンを解消せず、離婚後も共有名義をそのまま維持するケースです。
しかし、これは、冒頭でも記載したとおり、住宅ローンの契約違反になる可能性があります。
そのため、金融機関によっては状況発覚後、ローンの一括返済請求等を要求することもあります。
それに応じない場合には、何かしらのペナルティが下されますので、安易に判断してはいけません。
また、もう一つのケースとして離婚後も共有名義をそのままにし、家を出て行った「夫が妻の返済分も全て負担する」という口約束です。
離婚後、夫の生活が激変しローン返済が滞ってしまうと、妻の分の住宅ローン滞納。さらに、夫の返済分もストップすると、家が競売にかけられるなど強制退去を余儀なくされます。
その場合は、家を失うばかりではなく、離婚後借金返済に追われるリスクは避けられません。
離婚後、家に残る夫が、出て行く妻の名義分を買い取ることって出来る？
夫が妻の住宅ローン名義分を買い取る方法はあります。
- 住宅ローン残額を一括で返済する
- 代わりの連帯債務者や連帯保証人を用意する
- 夫の単独名義で住宅ローン借り換えを行なう
1、の「住宅ローン残額を一括返済」は、残額によっては返済がなかなか難しく、特に離婚という状況下では今後の新たな生活のため、まとまったお金は出来るだけ残しておきたいのがホンネではないでしょうか。
そのため、1の「一括返済」はＮＧ。
2、の「代わりの連帯債務者や連帯保証人を用意する」では、妻に代わる誰かに連帯債務者や連帯保証人になってもらう必要があります。
一般的には、両親や親族の誰かにすることが多いですが、これも場合によっては難しいこともあります。
3、の「夫の単独名義で住宅ローン借り換えを行なう」は、もっともスマートな形ではありますが、そもそも単独で借りれなかったことでペアローンにしている場合、金融機関に断られることもあります。
ただし、これまでの返済状況や、収入の変化で単独にすることが出来ることもあります。
夫が妻の住宅ローン名義分を買い取る方法
離婚後、家に住む夫が、全て（ローン残、名義変更）を負担するため、「妻に変わる連帯債務者、連帯保証人を用立て」「単独名義に変更し、住宅ローンの借り換えを行う」それにより、家を出て行く妻が、全て（ローン残、家の所有権）を手放す。
それには、次の2つの準備と手続きが必要です。
ステップ1「ペアローン」から「単独債務」に変更
まず、夫が契約したペアローンを「単独債務」に変更する必要があります。
ペアローンは、夫婦それぞれが主契約者となりますが、その場合それぞれが互いの保証人になることが条件となります。
そのため、連帯保証人を解除するためにも単独債務への変更が必要ですが、金融機関が承諾するかどうかはケースバイケース。
- 新たな連帯保証人や連帯債務者の提案
- ローンの一部繰上げ返済などによりローン残高を少しでも減らす
などの要件がクリアできれば、金融機関の承諾が得やすくなりますので、離婚までに、その問題を解決できるようにしましょう。
ステップ2「新たな借り換えを行なう」
単独債務への変更できたら、次にローンの新たな借り換えが必要です。
その場合、新たに別の金融機関で、借り換えを行なったほうが手続きはスムーズです。
しかし、現在の収入によっては、十分な金額を借り入れができない場合もあるので、金融機関にて早めに審査を受けることをおススメします。
その他、親族などに万が一の場合に備え、収入合算等の相談をしておきましょう。
上記手続きにより、「離婚で家を出て行く妻は、ローン返済から解放され」「家に住む夫は、単独名義としマイホームを自分のモノとして取得」することになります。
ただし、何度も言いますが離婚とはいえ、金融機関を納得させるのは簡単ではありません。
手続きには、かなりの時間がかかり変更が出来ないなどの可能性もあるのは頭に入れておきましょう。
また、共有名義で、マイホームの持分が半分ずつの場合、単独名義に切り替える際には、贈与税がかかります。
その他、「離婚で、今後の権利関係が難しくなる」「離婚後の新しい生活に向けた準備が必要」という場合は、
「単独名義への変更」や「新たに借り入れる」という方法よりも、任意売却のほうが多くのメリットがある場合もあるので、安易に自己判断せず、一度専門家に相談するのが賢明です。
ここまでをもう一度をおさらいしましょう。
- 離婚といえ、金融機関は、連帯債務の解消に簡単には応じない
- そのため、代わりの連帯債務を準備する（収入、年齢等の条件がある）また、一部繰上げ返済で残高を減らすなどが必要
- 煩わしい手続きを避けたいなら、任意売却で、連帯債務が解消できる
リスクを少しでも減らしたい、離婚をスムーズに進めるには、どの方法がベストか、じっくりと考えてください。
ペアローンが残っている家の売却ってできる？どんな手続きが必要？
離婚後の家には誰も住まない場合や、経済的に住むのが難しい場合には住宅を売却する方が多くいます。
住宅ローンが残っている家を売却する場合一般的には任意売却という方法がとられます。
もし、あなたが「ペアローンから単独名義への変更ができない」「借り換えもできない」「できるだけスピーディーに解決したい」などの問題を抱えている場合には、任意売却でローンの残る家を処分することを検討しましょう。
任意売却とは
任意売却とは、ペアローンなど住宅ローンの借入金が返済できなくなった場合や、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を処分したい場合は、金融機関の合意を得て売却することが出来ます。
任意売却では、連帯債務や連帯保証人といった難しい問題も解決しやすい為、離婚で生じる住宅問題をクリアできます。
また、任意売却を専門とするプロにお任せすると、ペアローンで生じる「共有名義」や「連帯債務」など、素人では、難しい権利関係手続きもすべて一括で対応してくれるので安心です。
任意売却には、次ぎのようなメリットがあります。
- 市場価格に近い高額売却が期待できる
- 離婚や引越し時期、条件や明け渡しなどの融通が利きやすい
- 周囲に知られることなく、プライバシーが守られる
- 引越し費用等の諸経費が確保できる
- 精神的ダメージの軽減
- 債務者の任意売却費用負担がない
|
PR 不動産売却一括査定「イエウール」では家の査定から任意売却の相談、住宅ローン滞納の相談をしてくれる無料サービスです。 住宅ローンの残債が残ってしまう場合や、住宅ローン以外の借金がある場合、売却に離婚が絡む場合などで悩んでいるのであれば、無料相談をしてみると良いでしょう。 |
任意売却の簡単な流れ
ステップ1「価格査定・現状把握」
マイホームがどのくらいの価格で売却できるのか、価格の査定を依頼します。
その際、ローン残債が売却額よりも小さい「アンダーローン」であれば、問題なく売却できますが、ローン残債が売却額よりも大きい「オーバーローン」になると、売却後もローン返済が残されるので新たな問題が生じます。
オーバーローンにならないためにも、任意売却を依頼する業者選びは慎重に行いましょう。
任意売却業者専門の一括見積りサイトや、買取業者専門の一括サイト等などが無料で利用できるので、これらの機能もフルに活用してください。
その後、債権者（金融機関）の承認が取れる価格にて、任意売却がスタートします。
ステップ2「販売活動・内覧対応」
任意売却専門の業者では、様々なスタイルで、販売活動を実施します。
例えば、インターネットへ物件を登録したり、指定流通機構（レインズ）に登録したり、様々な販売活動が展開されます。
その結果、購入者がと現れ、「実際に家を見てみたい」等の内覧希望者も多くなります。
その場合、立ち会いが必要なケースもありますので、随時対応できるようにしましょう。
ステップ3「購入者の選定」
マイホームを購入する買主を選別し、買主と今後の打ち合わせをして、任意売却の契約（不動産売買契約）を結びます。
その際、購入申込書と売買代金配分表を債権者（金融機関）に提出し、同意を得る必要があります。
売買代金には、売却にかかる諸費用として、仲介手数料、抵当権抹消費用、管理等の滞納金、引越し用等が含まれます。
ステップ4「売買代金の決済・新生活スタート」
マイホーム引渡しの前に、引越しを完了させます。
その後、抵当権や差し押さえ抹消などをし、買主様に不動産を引き渡します。
以上により、ペアローンにかかる全ての権利関係が整理され、離婚後の新たな生活がスタートできます。
任意売却完了までにかかる期間は、最短で2ヶ月、一般的には、3ヶ月から1年かかる場合が多いので、離婚を決めたら、早めに任意売却を検討し、相談するようにしてください。
まとめ：住宅ローンのペアローン離婚したらどうなる？解決方法は？
「ペアローン」とは、1つの不動産に対し夫婦がそれぞれの名義で、ローン借り入れを行い契約する方法。
離婚するときのペアローンの問題点
- 単独名義への変更が難しい
- 返済の一本化が難しい
- 名義、返済をそのままにしては後に問題となる
ローンの一本化や名義変更をする為には、金融機関の承諾を得る必要があり、
- 残債の一括返済を行なう
- 新たに連帯保証人等を提案・申請する
- 残債の一部返済を行い、借り換え後、単独名義へ変更する
などを行うが必要あります。
上記以外では、任意売却により整理できる。
任意売却のメリットは
- ペアローン返済中でも売却できる
- 離婚のタイミングで売却できるなど融通が利きやすい
- 周囲に知られる心配がない
- 長引かず、精神的ダメージが軽減できる
- 債務者の任意売却費用負担がない
また、任意売却業者に依頼すると、ペアローンで生じる「共有名義」や「連帯債務」など、素人では、難しい権利関係手続きもすべて一括で対応可能。
|
PR 不動産売却一括査定「イエウール」では家の査定から任意売却の相談、住宅ローン滞納の相談をしてくれる無料サービスです。 住宅ローンの残債が残ってしまう場合や、住宅ローン以外の借金がある場合、売却に離婚が絡む場合などで悩んでいるのであれば、無料相談をしてみると良いでしょう。 |
|
離婚にて持ち家をどうするかでお悩みの方
⇒離婚時の住宅問題を解決するには？ |
|
離婚しても家を残す方法
⇒離婚しても家は手放したくない！賃貸するという方法！ |
