離婚する時の財産分与で住宅を売却する場合、オーバーローンになると売却ができない可能性があります。
もしこの状態になると財産分与どころか、残ったローンを離婚後になっても夫婦で支払い続けなくてはなりません。
そこで登場するのが、ローンが残っていても住宅を売却できる「任意売却」という方法です。
任意売却とは住宅ローンなどの返済が困難になった時、不動産会社に依頼して債権者への調整を行なって貰って住宅を売却する事をいいます。
ここでいう債権者とは住宅ローンを組んでいる銀行やローン会社で、不動産会社の仲介によって住宅の売却を可能にして離婚の為の財産分与をスムーズに進めるという方法です。
住宅の売却に発生するオーバーローンとは？
夫婦が離婚時に財産分与の為に住宅を売却するケースは多数見られます。
住宅は資産価値の高いもので、財産分与の際に「どう分けるか」で苦慮する事が多いからです。
結論としてほとんどの夫婦は住宅の売却を選択しますが、現実に売却しようとするとオーバーローンという障害が起こる事があります。
オーバーローンと判断されると住宅の売却は困難になり、住宅ローンの一括返済を求められたりローン返済の方法を再検討せざるを得ません。
こうした障害はスムーズな離婚を妨げ、夫婦仲がさらに悪化したり二人の再出発を遅らせる結果ともなるのです。
オーバーローンの仕組み
オーバーローンとは銀行口座の貸出額が預金額を上回る事を指します。
たとえば自分の預金額が100万円しかないのに、150万円の借入れを行なってしまった時などに「オーバーローンになった」といいます。
この事から住宅ローンの借入れでも、ローン返済中に物件を売却した時に「返済残金が売却額を上回った」という状態をオーバーローンになったというわけです。
ローン返済中の住宅を売却したところ1000万円で売れたが、ローンの残額がまだ1500万円あったというケースがオーバーローンです。
オーバーローンは借金なのか
一般的なオーバーローンはさておき、夫婦が離婚して財産分与をしようという時にオーバーローンになると大きな問題が発生します。
上記の例でいえば［ローン残金1500万円－住宅の売却額1000万円＝負債500万円］という図式です。
つまり、この例でいうと住宅を売却してもオーバーローンなら500万円の借金（マイナスの財産＝負債）が残るという結果になります。
こうした状態で住宅を売却しようとしても、普通の方法では売る事ができず「任意売却するしかない」となるでしょう。
オーバーローンになった時の解決策は？
離婚時に住宅を売却してもオーバーローンになる場合、次のような解決策が考えられます。
- 家の売却はせず、夫婦どちらかが住み続けてローンを完済する
- 家の売却はせず、借家として人に貸しながらローンを完済する
- 任意売却という方法で家を売却し、ローンの残額を完済する
いずれの方法にしても、必ずローンは完済する必要がある事は言うまでもありません。
なぜなら、住宅ローンを貸している金融機関にとっては、契約者が結婚しようが離婚しようが関係がないからです。
言い換えると「貸したローンは完済して貰う」というのが金融機関の基本姿勢で、身も蓋もない話ですが「借りたものは返さなければならない」となります。
このように離婚の財産分与では住宅の処遇が大きな問題になりますので、自分たち夫婦がどのような状況に置かれているかを明確に分析して計画的に進めていくようにしてください。
離婚する時に住宅を任意売却すべき理由は？
住宅ローンを滞納すると競売にかけられる
住宅ローンは順調に支払い続けていられるならば便利なシステムです。
しかし、いったん支払いが滞ると肝心の住宅を差し押さえられたり、マイホームを競売に掛けられて失ってしまう事になります。
「まさか…」と思う人もいるかもしれませんが、住宅ローンの滞納からわずか2～3カ月で「我が家が競売されてしまった」という例も少なくないのです。
住宅が競売されればそこに住み続ける事はできず、競売された代金は住宅ローンに補てんされて手元には1円も残らず借金を抱えるという結果になるかもしれません。
離婚する・しないに関わらず、「住宅ローンを払えない」という事は「住宅を失い負債を抱える」となる事なのです。
財産分与に関しても同様の問題が発生しますので、ローンが残っている住宅の処遇には万全を期してください。
住宅の任意売却の仕組み
よく「任意売却といっても、住宅を売るという事に変わりはないのでは？」という言葉を耳にします。
一般的に住宅を売るのと任意売却の違いは、不動産会社が債権者と交渉してくれる点にあります。
そもそも、住宅ローンが停滞し、売ろうとしてもオーバーローンになるから問題が発生しているわけです。
オーバーローンになると住宅を売却しようとしても銀行などに反対され、一括返済などを迫られたり差し押さえを受けて競売に回される事があります。
こうした事態を防ぐ方策の一つが任意売却です。
不動産会社の仲介で任意売却を行なうと銀行などの債権者との交渉も任せる事ができ、競売よりも高い価格で住宅を売る事も可能になります。
つまり、離婚する際の財産分与でオーバーローンになった住宅を売却し、少しでも負債を少なくする方法が任意売却という事になるのです。
住宅の任意売却を行なう場合は、住宅のオーバーローンの度合いや債権者の意向などを確認した上で慎重に判断するようにしましょう。
住宅は競売に掛けるよりも任意売却の方がメリットがある
相場に近い価格で売れる
任意売却という手法を初めて耳にした人は「そんな方法で上手くいくのか」と心配になるかもしれません。
もちろん住宅ローンの返済に何ら問題がければ任意売却をする必要はないでしょう。
しかし、ローン完済の目処が付いていないにも関わらず、離婚の財産分与などで早急に不動産を売却しなくてはならない場合は任意売却という方法が有効です。
任意売却はローン返済ができない場合に債権者が裁判所を通じて行なう競売と比較すると不動産市場の相場に近い価格で住宅を売る事ができます。
ローン返済が難しくなって競売で売るよりも、ずっと相場に近い価格で売却できるわけですから単純に見ても「お得になる」といえるわけです。
競売しなくて済む
夫婦離婚で財産分与の為に住宅の処分しようとしても、ローンの債権者である金融機関が同意しなければ売却はできません。
金融機関は住宅を売却してもローンが一定以上残るようなら売却に反対します。
住宅が売却できなければ財産分与に差し支えるどころか、ローン残金の支払いにも影響が出て滞納から競売という結果にもなりかねないのです。
競売では住宅は相場より安く買い叩かれる可能性が高く、離婚したのに元夫婦に借金が残るという結果になるでしょう。
しかし、任意売却という選択をすれば住宅を競売する必要はなくなります。
職場・近所に知られない
住宅ローンの完済が難しいと判断されて競売になると、「○○さんの自宅が競売される」という情報は裁判所で公示されてしまいます。
すると競売関連業者が自宅付近に聞き込みに回る事が多い為、近隣の住民には競売や離婚というプライバシー情報が漏れてしまう恐れがあります。
そこから職場にまで同様の情報が伝わって「仕事がしづらい」「この周辺には住めない」という結果になってしまいます。
離婚や住宅の売却はごくごく個人的な問題ですが、競売となると世間に隠しきれなくなるというのが事実なのです。
しかし任意売却なら一般的な住宅売却と同じで、自分で話さない限り周囲に知られる事はありません。
任意売却その他のメリット
住宅の任意売却のメリットとして、「売却代金すべてをローン返済に回さなくてもいい」や「新生活の資金を残す事ができる」「引っ越し費用などを捻出できる」が挙げられます。
人間は離婚しようが住宅を売ろうが、新たな生活を続けていかなくてはなりません。
競売では住宅売却の利益がすべて住宅ローン返済に充てられてしまうので、新生活への備えができないという大きなデメリットも生じてしまうのです。
まとめ：任意売却なら住宅ローンが残っていても売る事が出来る！
離婚時に住宅ローンが残っている場合、家を売るのは難しいとされています。
その理由は、「ローンを組んでいる金融業者が同意しない」「家を売っても住宅ローンよりも金額が足りない（オーバーロン）」の2つが考えられます。
また、住宅ローンを滞納することになると、家が競売にかけられる可能性がある為、任意売却を積極的に行う必要が出てきます。
任意売却は一般的な売却と違い、「住宅ローンの清算」「金融業者との交渉」「売却後の生活備え」などのサポートまで行ってくれるのが特徴です。
離婚で、住宅ローンが残っている家の財産分与で困っているのであれば、一度任意売却の専門家に相談してみることをお勧めします。
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