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住宅の売却に発生するオーバーローンとは?

住宅の売却に発生するオーバーローンとは

夫婦が離婚時に財産分与の為に住宅を売却するケースは多数見られます。

住宅は資産価値の高いもので、財産分与の際に「どう分けるか」で苦慮する事が多いからです。

結論としてほとんどの夫婦は住宅の売却を選択しますが、現実に売却しようとするとオーバーローンという障害が起こる事があります。

オーバーローンと判断されると住宅の売却は困難になり、住宅ローンの一括返済を求められたりローン返済の方法を再検討せざるを得ません。

こうした障害はスムーズな離婚を妨げ、夫婦仲がさらに悪化したり二人の再出発を遅らせる結果ともなるのです。

オーバーローンの仕組み

オーバーローンとは銀行口座の貸出額が預金額を上回る事を指します。

たとえば自分の預金額が100万円しかないのに、150万円の借入れを行なってしまった時などに「オーバーローンになった」といいます。

この事から住宅ローンの借入れでも、ローン返済中に物件を売却した時に「返済残金が売却額を上回った」という状態をオーバーローンになったというわけです。

ローン返済中の住宅を売却したところ1000万円で売れたが、ローンの残額がまだ1500万円あったというケースがオーバーローンです。

オーバーローンは借金なのか

一般的なオーバーローンはさておき、夫婦が離婚して財産分与をしようという時にオーバーローンになると大きな問題が発生します。

上記の例でいえば[ローン残金1500万円-住宅の売却額1000万円=負債500万円]という図式です。

つまり、この例でいうと住宅を売却してもオーバーローンなら500万円の借金(マイナスの財産=負債)が残るという結果になります。

こうした状態で住宅を売却しようとしても、普通の方法では売る事ができず「任意売却するしかない」となるでしょう。

どんな解決策があるの?

離婚時に住宅を売却してもオーバーローンになる場合、次のような解決策が考えられます。

・家の売却はせず、夫婦どちらかが住み続けてローンを完済する
・家の売却はせず、借家として人に貸しながらローンを完済する
・任意売却という方法で家を売却し、ローンの残額を完済する

いずれの方法にしても、必ずローンは完済する必要がある事は言うまでもありません。

なぜなら、住宅ローンを貸している金融機関にとっては、契約者が結婚しようが離婚しようが関係がないからです。

言い換えると「貸したローンは完済して貰う」というのが金融機関の基本姿勢で、身も蓋もない話ですが「借りたものは返さなければならない」となります。

このように離婚の財産分与では住宅の処遇が大きな問題になりますので、自分たち夫婦がどのような状況に置かれているかを明確に分析して計画的に進めていくようにしてください。

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