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住宅ローン返済中の家は売れない!と聞くけどその理由と対処法

住宅ローン返済中の家は売れないその理由と対処法

離婚に付き物なのが「夫婦の財産分与」という問題です。

財産分与とは結婚後に夫婦が築いた財産を分けるという意味ですが、当然の事ながらその財産の中には持ち家やマンションなどの住宅も含まれます。

住宅は夫婦の財産の中で金額的に大きな割合を占めるものです。

これをどう分けるかとなると、「売って現金にして分与する」という結論になるわけですが、住宅がローン返済中だと売却できないというケースもあるのです。

ローン返済中は売れない?

「離婚の財産分与に必要だから家を売る」とはよく耳にする話です。

不動産は分けにくいので現金化して夫婦で分けるという方法は合理的で、後腐れなく財産分与ができるというメリットもあります。

ただし、その住宅がローン返済中である場合、金融機関からの承諾が得られず売却できない事があるのです。

ここでいう金融機関とはローンを組んでいる銀行や信用金庫で、少し難しくいうと「抵当権者」という事になります。

抵当権者と住宅ローンの残金

抵当権者は住宅ローンという債務に関する権利を持つ者を指し、もしローンの借主が返済できなくなった時に優先的に弁済を受けられる権利を有しています。

この抵当権者がローン返済中の住宅の売却に同意しない場合、住宅の所有者が売却したいと思っても売る事はできません。

銀行や信用金庫などの抵当権者がローン返済中の住宅の売却に同意しないケースとしては、「ローン残金額より売却額の方が下回っている」などが挙げられます。

つまり、ローン残金が2000万円なのに売却額が1500万円といったケースです。

こうなるとローン残金は500万円という事になり、住宅の所有者が何かの方法で残金を銀行や信用金庫に支払わない限り売却の同意は望みにくいというわけです。

住宅ローンは借金である

一般的に住宅ローンというと「一戸建て住宅やマンションを買う時に分割払いにするシステム」というイメージがあります。

住宅ローンを借りる相手は民間(銀行・信用金庫)や公的(財形住宅・自治体融資)などの種類があり、中にはJA(農協)やフラット35(住宅金融支援機構)などを利用している人もいるでしょう。

一見すると「単に住宅ローンを利用しているだけ」と考えがちですが、実はこれらの機関の住宅ローンは「融資(=借入金)」です。

つまり、住宅ローンという名称ではあっても、「銀行や農協からお金を借りている(=借金している)」というわけで、極端にいえば消費者金融からお金を借りているのとあまり変わらない状態とも言えるのです。

住宅ローンが残っている家は売れるか売れないか?

上記にもありましたが、ローンの残金が売却額より低いと売るのは難しくなります。

それを解消する為には、高く売る事が一番となります。

その為には、今の家がいくらで売れるかを知る必要があります。また、複数の査定業者に依頼し比べてみるのが家を高く売るコツでもあります。
先ずは、ローンがあるからと諦めるのではなく、今の家がどのくらい価値があるのか調べてみるのが良いでしょう。

離婚にて持ち家をどうするかでお悩みの方

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