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離婚したら住宅ローンの連帯保証人はどうなる?

住宅ローンの連帯保証人離婚したらどうなる?解決方法は?

夫と離婚することになった。もしくは夫と離婚したい。でも・・・。

「住宅ローンの連帯保証人になっているため、どうしたらいいか困っている。」
「離婚に伴い、住宅ローンの連帯保証人から外れることはできるのか?」
「離婚と同時に、自然と「連帯保証人」は解除できるの?」

など、「住宅ローンの連帯保証人」について悩み、それが離婚を妨げる要因になっている方も多いでしょう。
そこで、離婚時に問題となる「住宅ローンの連帯保証人」の解除方法などをご紹介します。

もくじ

住宅ローンの「連帯保証人」って何?連帯保証人の「妻」は、今どういう状態?

連帯保証人とは?

住宅ローンを借り入れる本人、つまり主たる債務者(夫婦の場合、収入の多い「夫」になるケースが一般的)が、借り入れの返済をしない時、その返済を主債務者に代わり、責任を負うことを「保証」と言います(夫婦の場合、「妻」が保証人になるケースが一般的)。

そして、保証人が主債務者と連帯して、債務を負う場合については「連帯保証人」と言います。
連帯保証人としての契約は、住宅ローンを借り入れる金融機関(債権者)と、保証人との間で行われます。

住宅ローンで、連帯保証人が必要なのは、次の2通りです。

  1. 夫婦や親子で収入を合算して借り入れる(収入を合算する方が「連帯保証人」となる)
  2. 夫婦それぞれで主債務者として借り入れる(お互いで「連帯保証人」となる)

現在では、フラット35のように保証人を必要としない住宅ローンもあります。
この場合、「手数料」「保証料」を支払うことで、民間金融機関と、住宅金融支援機構が提携して実現した最長35年の固定金利の住宅ローンを保証人不要で利用できます。

その他、ネットバンクを中心に保証人不要の住宅ローンも増えているので、妻だから必ずしも、マイホーム借入れの「保証人」というわけではありませんので、まずはご自身が「保証人」であるかどうかを今一度確認しましょう。

注意!保証人と「連帯」保証人は違う!?

ここで注意したいのは、「保証人」と「連帯保証人」は全然違う、という点です。
まず、「保証人」とは、お金を借りている者(主債務者)が、毎月正しく支払いを行っているか、確認したり、返済が遅れないよう助言したりする人のことを言い、お金を借りている者(主債務者)が、正しく返済している限り、保証人に何かしらの責任が及ぶ心配はありません。

しかし、「連帯保証人」は違います。
連帯保証人とは、お金を借りている者(主債務者)と、同じ責任人を抱えることで、万が一、主債務者の返済が滞ると、債権者(金融機関)から、即、連帯保証人に返済を求める請求が実行されます。
債務者となる各金融機関は、連帯保証人に対し、請求できる権利を持っています。

債権者(金融機関)としては、連帯保証人をつけることで、債権を回収しやすくなるので、住宅ローン借入れ時に、連帯保証人をつける事を「絶対」としているところが殆どです。
そして、夫婦の場合、そのほとんどが、夫が借金をする主債務者となり、妻が連帯保証人になります。

特に、最近人気のペアローンの場合は、このパターンになるのが、一般的。

妻が連帯保証人となることで、「希望通りの融資額が申請しやすい」「それぞれが住宅ローン控除の対象になる」など、多くのメリットがあることで、多くの夫婦がこちらを選択しています。

しかし、妻が連帯保証人として住宅ローンを借りる場合は、離婚時に様々なリスクが生じるということも、しっかりと認識しておくようにしましょう。

連帯保証人と連帯債務者の違い

さらに、夫婦で、住宅ローンを契約するとき、連帯保証人だけでなく、「連帯債務」という形をとることもあります。
連帯保証人と連帯債務者は、契約時はもちろん、離婚時の解除の方法も異なるので、離婚時の自分の状況が、「連帯保証人」なのか、それとも「連帯債務者」なのかも、改めて確認しておきましょう。

連帯債務者とは

契約本数が1本で、夫と妻の連名で、住宅ローンを契約します。
それぞれが、「債務者」となり、保証人は必要ありません。

ただ、団体信用生命保険への加入が夫のみ(フラット35「夫婦デュエット」以外)となります。

連帯保証人とは

契約方法が、「夫婦で収入を合算する場合」「共有名義で契約する場合」の2通りがあります。
収入を合算する場合は、夫のみが主債務者となり、収入合算の妻が「連帯保証人」となります。

共有名義の場合は、夫と妻が主債務者となり、それぞれがそれぞれの「連帯保証人」となります。
「連帯保証人」をそのままにして、離婚すると、のちに、返済や不動産売買等に関する様々なトラブルに巻き込まれる可能性が高いため、早めに処理する必要があります。

そのためには、まずは、住宅ローンに関し、現在のご自分の状況が「連帯債務者」なのか、それとも「連帯保証人」なのか、改めて確認しておくようにしましょう。
確認の方法は、契約書、もしくは、各金融機関等でお問い合わせできます。

住宅ローンの連帯保証人は離婚後、名義変更や解除方法は?

残念ながら離婚したからといって、住宅ローンの連帯保証人を解除したり、名義変更したりするのは簡単ではありません。

なぜなら、各金融機関では、住宅ローン融資時、「夫婦で力を合わせるなら、マイホーム購入に必要なお金を融資しても、ちゃんと返済してもらえるだろう」と、判断し、多額の住宅ローン費用を融資しているからです。

それなのに、夫婦の都合で、「離婚」するからといって、金融機関との取り決めを簡単に「無かったこと」にはできないのです。

そのため、各金融機関では、「離婚」という理由だけで、連帯保証人としての契約を解除する事はもちろん、その責任から逃れる事を「承諾」する事は一般的にはありえません。
では、どのような場合に、連帯保証人の解除が認められるのか?

それは、「住宅ローンを全額返済した時」のみとなります。
ローン返済途中であれば、どのような理由があるにせよ、各金融機関で連帯保証人を外す事は極めて難しいことと判断されます。

それでも、「離婚時、連帯保証人から外れたい」という希望を叶えたいなら、次ぎの3つの方法が考えられます。

ケース1「住宅ローンの借り換えを行なう」

まずは、離婚時、どのくらいの住宅ローン残高であるかを、確認しましょう。
その際、残高によっては夫の単独収入で借り換えが可能で、それと同時に妻の連帯保証人解除が可能となります。

ただし、各金融機関が夫単独収入でも返済ができる、と判断した場合のみとなるので事前にご相談ください。

住宅ローン借り換えの方法

住宅ローンの借り換えは、現在借り入れしている金融機関では出来ないことが多いので注意しましょう。
現在、変動金利型で借入れしている場合は、固定金利選択型に変えることは、同じ金融機関でも可能ですが、それ以外の方法は別の金融機関での契約が必要となります。

別の金融機関での借り換えが必要なケースは

1、現在変動金利型の場合
全期間一律優遇タイプであれば、現在契約中の金融機関でも、固定金利選択型の全期間一律優遇タイプへの借り換え変更が可能です。
しかし、全期間固定金利型、または当初固定金利優遇タイプの固定金利選択型への変更は不可となり、別の金融機関でしか借入れが出来ません。

2、固定金利選択型で固定期間が切れるとき
変動金利や固定金利選択タイプであれば、同じ金融機関でも借り換えが出来ます。
しかし、同じ優遇タイプへの変更に限られており、全期間固定金利への変更を希望する場合は、別の金融機関での借り換えが必要です。

3、固定金利利用期間である、もしくは全期間固定金利型である場合
いずれも、別の金融機関での借り換えが必要です。
借り換えの流れは、

  1. 借り換えをする住宅ローンを検討する
  2. 金融機関に申請し、審査を受ける
  3. 承認してもらったら、現在利用中の金融機関に住宅ローン一括返済の申請を行なう
  4. 新たな借り換えを行なう金融機関で、本契約の申しこみを行い、契約を実行する

手続きの際には、所得証明書、登記簿謄本、権利証、住民票、印鑑証明書などが必要です。
各金融機関の指示に従い準備してください。

▼住宅ローンの借り換え無料相談はこちら▼

「住宅ローンの相談窓口」では住宅ローンに関する相談や、住宅ローンの比較、手続きなどを代行してくれるコンサルティングサービスです。
時間がなく手間をかけたくない方や、手続き方法を知りたい方などに専門のコンサルタントが相談にのってくれます。もちろん名義変更の手続きも行ってくれます。

「自分のケースではどうなるのか?」「借り換え後の返済はどうなるのか?」「いま返している住宅ローンを借り換えるとどうなるのか?」「借り換えるなら、どこの銀行が良いのか?」など、気になることがあれば無料相談をしてみるとよいでしょう。

ケース2「妻に代わる連帯保証人を立てる」

妻に代わる連帯保証人を立てることができれば、妻の連帯保証人解除が可能となります。
ただし、一定以上の収入があることや、年齢等、様々な条件をクリアする必要があり、親族であっても金融機関によっては全く相談に乗ってもらえない事も考えられます。

新たな連帯保証人を立てる方法

まずは、妻に代わる新たな連帯保証人を探す必要があります。
大きな借金返済責任を追う事となる為、一般的には、親、兄弟などの親族。

さらには、妻と同等もしくはそれ以上の安定した収入がなければ、新たな連帯保証人として申請する事はできませんので、収入等を確認しましょう。
その後、金融機関に連帯保証人変更の申請相談を行ってください。

ケース3「住宅ローン残高に相当する固定資産を担保として申請する」

各金融機関が住宅ローン融資時に連帯保証人を立てるのは、「貸したお金を確実に回収する」のが目的です。
そのため、ローン残高分に相当する固定資産を担保として申請できれば、万が一主債務者の返済が滞ってしまっても、担保で貸したお金が回収できるので、連帯保証人解除の相談にも柔軟に対応してくれるでしょう。

固定資産を担保とする場合

担保となる不動産の価値についてですが、建物の場合評価が年数により低くなるので、一般的には、土地価格が担保評価の中心となります。
そのため、申請する土地の価格を知りたい場合は、国土交通省の「⇒土地情報総合システム」等の、不動産取引価格情報サイトなどをご利用ください。

また、固定資産を担保として、連帯保証人を外す場合の手続きは、通常よりも時間がかかってしまう事が多いため、早めに金融機関の担当者に相談する事をおススメします。
上記3つは、いずれも簡単ではありません。

住宅ローンは夫婦だけの問題ではなく、全てにおいて各金融機関が関わっているという点、さらに連帯保証人に代わる「何か」を準備するには、相当な資金力と信頼が必要であることなどを考えると、かなりハードルが高い方法だと認識してください。

連帯保証人の変更をしないまま離婚した場合、どんなデメリットがある?

上記で紹介した「離婚時、連帯保証人を解除する方法」3つの

  1. 住宅ローンの借り換え
  2. 妻に代わる連帯保証人申請
  3. ローン残高に相当する固定資産の担保

のいずれも、適応せず、連帯保証人を変更ができないまま、離婚したら?
次ぎのようなデメリットが考えられます。

デメリット1「ローン返済に追われる」

「離婚後も住宅ローンの返済をちゃんとしていく」と、約束し、離婚したものの、その約束が必ずしも、実行されるとは、限りません。

離婚後、元夫が「病気で体調を崩し、仕事を辞めた」「仕事でミスをして収入が減った」「離婚で生活が荒れ、別の借金を抱えた」というのは、よくある話です。
するとたちまち、住宅ローンの返済は滞るため、金融機関では連帯保証人へ返済請求を求めます。

その場合、離婚で主債務者である夫とは無関係になったとはいえ、妻の連帯保証人は解除されていないので、離婚後も住宅ローン返済に追われることになります。

デメリット2「マイホームから強制退去される」

離婚後も、夫が住宅ローンを支払い、妻と子供のみがマイホームにそのまま住み続ける、というケースも実に多いようですが、この場合も万が一夫の支払いが滞ってしまうと、連帯保証人である妻に返済責任が問われます。

このケースで、妻が返済出来ない場合は、マイホームは競売にかけられるので、強制退去命令が下され住む家を失う事になるでしょう。
離婚後、ただでさえ生活苦に陥りやすい女性は、住む家までも失ってしまうと、さらに深刻な生活苦に追いやられる可能性も十分考えられます。


上記以外にも、様々なトラブルに巻き込まれるケースが大いに考えられるため、連帯保証人の変更など手付かずのまま離婚するのは禁物です。
では、どのような方法で、住宅ローンの連帯保証人が解除できるのか?

それは、住宅の売却です。

住宅の売却で、離婚後に住宅ローンの連帯保証人から抜ける為の方法は?

住宅ローンの連帯保証人解除の方法として最も簡単で、確実なのが「任意売却」です。

任意売却って?どんなイイ事があるの?

一般的に金融機関では、住宅ローンの滞納が続いたり、離婚で住宅ローンの返済能力が衰えてしまったりすると、「融資した住宅ローンの回収が難しくなる」という問題を抱えます。
そこで、金融機関は強制競売をします、という申し立てを裁判所に行い対象となる物件を競売で売却して、融資した住宅ローンの回収を実行します。

しかし、「競売」は、債権者、債務者ともに、精神的に負担の多い処理内容であるため、双方とも競売は避けたいところ。
その際、考えられる方法が、任意売却です。

任意売却は、精神的負担の大きい「競売」が回避できるほか、売却後もマイホームに住むことができる「リースバック」や引越し代費用負担を軽減できる、処理に時間がかからない分、離婚後の生活へ早めに心機一転できる、等多くのメリットもあります。

具体的なメリットは次ぎの通りです。

任意売却のメリット1、「住宅ローン残額が競売より少ない」

任意売却は、精神的負担の大きい「競売」に比べると、市場価格に近い金額(高値)で売却されるため、売却後の住宅ローン残高が少なくなる事が期待できます。
競売に比べ、任意売却が高く売れる理由は、

  1. 競売では、買い手が事前に家の中を見ることができない
  2. 競売では、所有者が強制退去を請求されていることが多く、退去に応じてくれない事もある
  3. 競売では、元の所有者の残置物が多く、撤去に多額の費用を要する場合が多い

上記のように、購入後に何かしらのトラブルが予想される「競売」では、市場価格よりも大幅に低い金額で設定されているのが一般的です。
さらに、一般の方が競売に参加しづらく、ほとんどが業者であることから、かなり低い価格での買い取りが実行されるでしょう。

一方、任意売却の場合、「購入前に内覧が自由にできる」「一般の方の購入がしやすい」「引渡し日をあらかじめ設定できる」など、売買がスムーズに行なわれることから市場価格に近い、もしくはそれ以上で売買成立がしやすいのが特徴です。

任意売却のメリット2、「競売」に比べてイメージが良い

「競売物件」と聞くと、どうしても世間一般のイメージが悪く、なかなか買い手がつかないのが市場価格よりも低くなる原因とも言われています。
一方、任意売却はマイナスのイメージが少なく、その分売却額もグッと高くなると期待できます。

任意売却のメリット3、「リースバック」

任意売却後も、そのままマイホームに住むことができる「リースバック」という方法が利用できます。

  1. 離婚後も、子供の生活環境を変えたくない
  2. 親が高齢であるため、環境を変えたくない
  3. 自宅が仕事の職場にもなっているので、家を明け渡したくない

等、離婚後もできれば引越しを避けたいという悩みを抱えている場合は、任意売却のリースバックが大変有効です。
「リースバック」とは、マイホームを一旦は売却するものの、家賃支払いという形態に変更することで、これまでと変わらずそのままの場所で住み続ける方法です。

もちろん、「まとまった資金」「安定した収入」さえ準備できれば、再びマイホームを買い戻す事も可能です。
「リースバック」では親、兄弟の協力により、親子間売買も認められています。

任意売却のメリット4、「余計な出費が抑えられる」

連帯保証人を解除したい、とはいえマイホームを売却すると、新居への引越し費用や手続きに関する諸経費等、様々な出費が発生します。
特に、収入の少ない女性にとっては、離婚後の生活の事を考えると、できるだけ余計な出費は避けたいところです。

その点、任意売却は、安心です。
通常の不動産売買で発生する

  • 不動産仲介手数料
  • 登記抹消費用
  • 税金清算
  • (マンションの場合の)管理費用、その他清算分

等の諸経費は必要ありません。
なぜなら、売却金額に全ての費用が含まれているため、必要経費として処理する事が出来ます。

任意売却のメリット5、「プライバシーが守られる」

競売とは、裁判所主導のもと売買が行なわれるため、マイホームには競売前に調査員が立ち入り。
競売に必要な住所、氏名、家の内外の写真等が、新聞、チラシ、ホームページ等に一般公開されたりと、プライバシーが多くの方に知られることとなり、さらなる精神的負担が大きくなるでしょう。

連帯保証人を外し、離婚後のリスクを回避するためとはいえ、それでは、元もこもありません。
一方、任意売却とは一般的な不動産売買と同じ方法で、販売を実施するためプライバシーに関する情報を第三者に知られる心配はありません。

任意売却のやり方と流れ

任意売却にかかる時間は、各金融機関により異なるので連帯保証人を解除し、スムーズに離婚を成立させたい方は早めに担当金融機関に相談するようにしましょう。
一般的な任意売却の流れは次ぎの通りです。

ステップ1、どこに相談する?

任意売却には、不動産の知識や専門的な法律、その他難しい知識が要求されます。
そのため、任意売却を手がける専門の業者、または弁護士、司法書士や銀行等、様々な機関で相談しましょう。

ただ、どこに相談すべきか悩む事も多いはずなので、判断材料として、次ぎのポイントを整理しましょう。

  • 不動産取引に精通している
  • 残債の処理をしっかりと考慮してくれる
  • 法律に基づいた的確な処理に対応してくれる

上記をふまえた上で、まず一番に相談すべき箇所は、「金融機関」です。
金融機関では、確実に回収できる方法を考えてくれるので、信頼できる任意売却のプロを紹介してくれるでしょう。

ただし、金融機関はあくまでも、融資した住宅ローン回収が第一の条件となる為、債務者の要望どおりの売却はできない可能性も大いに考えられます。
そこで、もう一つの方法が、あなた自身が信頼できる任意売却専門業者を探し依頼することです。

連帯保証人解除をふまえ、できる限り離婚後のリスクを回避出来るよう、解決策を親身になって考えてくれるかどうかをチェックしましょう。

ステップ2、現状の把握、不動産価格の査定

住宅ローンの滞納状況、残債務状況、離婚など、様々な状況を専門業者や各金融機関が判断し、連帯保証人解除や債務問題解決に向けての話し合いが実施されます。
双方が納得いくまで、話し合いは続けられるため、場合によってはかなり時間を要する事もあります。

その後、不動産価格の査定を実施しますが、査定を誤ると、

  • 離婚時のタイミングで売却できない
  • 住宅ローン残債が多く残ってしまう
  • 連帯保証人が解除できない

等の問題も発生するため、適切な価格査定は任意売却成立にとってとても重要な要素といえます。
そこで、不動産価格の査定については、地域の不動産情報に精通したプロに依頼できるよう納得いくまで業者選びを慎重に行ないましょう。

ステップ3、不動産販売活動の実施・売却・清算

任意売却は、業者の販売活動により可能となります。
業者によっては、安易な販売活動だけでという事もあります。

それでは、いくら時間をかけてもなかなか売却できず、その分連帯保証人からも外れる事もできず、それが離婚の妨げになる事も十分に考えられるので、積極的に販売活動を行なってくれる業者を選別しましょう。

インターネット掲載はもちろん、広告、新聞、チラシ、不動産雑誌等、あらゆる媒体を活用し1日でも早く、そして、少しでも相談者の希望額に適した内容で売却できる親身になって活動してくれる業者なら安心です。

また購入希望者には、その都度内覧対応も必要となりますので、あらかじめ準備しておくようにしましょう。
売買が成立したら、いよいよ引越しです。

引越し後は、速やかに売買代金の清算、物件の引渡しなど、買主や債権者、司法書士、金融機関担当者が集まり、権利書等の書類引渡しで売買が終了となり、晴れて、住宅ローンの連帯保証人を解除できます。

任意売却は相談から決済にいたるまで、およそ3ヶ月から半年かかりますので、できるだけ希望額、希望条件、希望日時で処理できるよう早めに必要機関にご相談ください。

▼任意売却の無料相談はこちら▼

「任意売却相談センター」では任意売却の相談や、住宅ローンの滞納、競売を避ける為の相談をしてくれる無料サービスです。

住宅ローンの残債が残ってしまう場合や、住宅ローン以外の借金がある場合、売却に離婚が絡む場合などで悩んでいるのであれば、無料相談をしてみると良いでしょう。

まとめ:住宅ローンの連帯保証人離婚したらどうなる?解決方法は?

住宅ローンの連帯保証人解除処理をしないで離婚すると

  • 離婚後、返済責任を負わされる
  • 離婚後、マイホームから強制退去させられる
  • 離婚後、借金で生活苦になる
  • 離婚後も、元夫の関わりが解消できない
  • 離婚できない

等の問題が発生します。

そのため、速やかに連帯保証人解除処理が必要です。

住宅ローン連帯保証人を解除する方法は、

  • 借り換えの申請
  • 新たな保証人の申請
  • 固定資産の担保申請

等の方法がありますが、いずれも準備や手続きが難しい上、金融機関が簡単に「承認」するとは限らず、現実的ではありません。
そこで、最も有効な方法として注目されているのが「任意売却」です。

任意売却のメリットは

  • 市場価格に近い、もしくはそれ以上の売却が期待できる
  • 住宅ローン残債が少なくできる
  • 競売とは違い、一般的な不動産売買として処理できる
  • 余分な出費が抑えられる
  • リースバックが選べる
  • プライバシーが守られる

ただし、手続きには不動産に関する知識、法律、司法、金融に関する様々な知識が要求されるため、任意売却のプロもしくは金融機関への早めの相談が不可欠。
スムーズな離婚、そして、離婚後新たな生活で心機一転するためにも、離婚時に連帯保証人をそのままにせず、上記情報を参考に早めに解除してください。

離婚にて持ち家をどうするかでお悩みの方

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